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 Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten
nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind,
d.h. baulich von anderen Wohneinheiten getrennt sind und einen
eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.
Abnahmeverpflichtung
Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich innerhalb einer
vereinbarten Frist (Abnahmefrist) das Darlehen auszahlen zu
lassen
Abschreibung
Wertminderung von Wirtschaftsgütern, die jährlich
zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust im
Zuge der Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung geltend gemacht werden kann. Auch bei vermieteten
Immobilien kann jährlich ein bestimmter Anteil der Anschaffungs-
und Herstellungskosten des Gebäudes als Abschreibung
steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass dies
nicht für den Grund und Boden (= Grundstück) gilt,
da sich dieser nicht "abnutzt". Sein Wert wird nicht
in die Abschreibung einbezogen. Es wird unterschieden in 1)
lineare Abschreibung: jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge
2) degressive Abschreibung: jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge.
Bei der degressiven Abschreibung tritt eine steuermindernde
Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung
früher ein. Bei Neubauten besteht ein Wahlrecht zwischen
beiden Abschreibungsformen. Dieses Wahlrecht gilt allerdings
nicht bei Altbauten, wo nur die lineare Abschreibung möglich
ist.
Abtretung
Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen
Dritten. Bei einer Immobilienfinanzierung kommen z.B. folgende
Abtretungen vor: Abtretung der Rechte und Ansprüche aus
Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen, Investmentfonds
und Grundschulden
Allgemeine Darlehensbedingungen
Von der jeweiligen Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen,
die für alle Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten.
Mit Unterschrift unter dem Darlehensvertrag werden die allgemeinen
Darlehensbedingungen anerkannt.
Annuitätendarlehen
Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten
Kreditraten (sog. Annuität) zurückgezahlt wird.
Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während
der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während
der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem
engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der
Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und
Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den
Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten
wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision,
Erschließungskosten und Finanzierungskosten.
Anschlussfinanzierung
Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung
oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen
wird. Häufig wird auch von Prolongation oder Umschuldung
gesprochen.
Auflassungsvormerkung
Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung
des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung
wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Sie schützt
den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer
ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit
Grundpfandrechten belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie
zusammenhängen.
Auszahlungsvoraussetzungen
Im Darlehensvertrag vereinbarte Bedingungen, die innerhalb
einer bestimmten Frist erfüllt werden müssen, damit
die Bank das Darlehen auszahlen kann (z.B. rangrichtige Eintragung
der Grundschuld im Grundbuch).
Baubeschreibung
Detaillierte Aufstellung über alle, ein Bauvorhaben umfassenden
Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte
der Baubeschreibung sind z.B. Beschaffenheit der Wände
und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem
genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen.
Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität
eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wichtiger
Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Desweiteren ist sie
dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.
Beleihungsauslauf
Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert
- also beliehen - wird.
Beleihungsgrenze
Bezeichnung für den Teil des Beleihungswertes einer Immobilie,
den Kreditinstitute nach den für sie maßgebenden
gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften beleihen
dürfen.
Beleihungsobjekt
Beleihungsobjekte sind Grundstücke, Häuser oder
Eigentumswohnungen, die als dingliche Sicherheiten für
eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt
in der Regel über die Eintragung von Grundschulden.
Beleihungswert
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe
unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert
entspricht i.d.R. dem Wert, der unter normalen Umständen
bei einem späteren freihändigen Verkauf jederzeit
erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.
Bereitstellungszins
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten (refinanzierten)
und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen
Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt
i.d.R. 3% p.a. bzw. 0,25% p.M.
Bewirtschaftungskosten
Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer
Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene
Arten von Bewirtschaftungskosten:
· Umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem
Mieter in Rechnung gestellt werden können (z.B. Müllabfuhr,
Straßenreinigung etc.). Sie sind für den Vermieter
ein durchlaufender Posten.
· Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die
dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden können (z.B.
Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).
Bürgschaft
Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen
und dem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet
sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung
der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners)
einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen
(selbstschuldnerische Bürgschaft).
Disagio
Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung
eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung
dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins
senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich
interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört,
die als Werbungskosten absetzbar sind.
Effektivzins
Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile
berücksichtigt sind. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen,
Kontoführungsgebühren und Teilauszahlungszuschläge
fließen nicht in die Berechnung mit ein. Der Effektivzins
ermöglicht den Vergleich von verschiedenen Angeboten.
Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung
(PAngV) geregelt.
Eigenheimzulage
Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung
von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht
aus dem Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €,
Altbauten max. 1.278 €) und dem Baukindergeld (je Kind
767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen
gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt.
Die Auszahlung erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt
jeweils zum 15.3. eines Jahres.
Eigenkapital
Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung
eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld,
Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes
Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.
Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und
Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten
erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach
überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand,
der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen
Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.
Eigennutzung
Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken. Eigennutzung
ist eine Voraussetzung für die Gewährung der Eigenheimzulage.
Einheitswert
Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke
und Gebäude, nach dem u.a. die Grundsteuer ermittelt
wird. Der Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen
Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides
dem Eigentümer mitgeteilt.
Einliegerwohnung
Von einer Einliegerwohnung kann gesprochen werden, wenn
- es sich um eine separate, in sich abgeschlossene Wohnung
handelt,
- die Wohnungsgrösse mindestens 25 Quadratmeter beträt,
- eine eigene Küche und sanitäre Einrichtungen vorhanden
sind.
Erbbaurecht
Veräußerliches und vererbbares, zeitlich befristetes
(i.d.R. 99 Jahre) Recht an einem Grundstück, auf oder
unter fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder
zu haben. Als Entgelt für die Überlassung wird ein
Erbbauzins vereinbart, der über die gesamte Nutzungsdauer
zu entrichten ist. Das Erbbaurecht kann belastet werden.
Erschließungskosten
Kosten, die zur Baureifmachung eines Grundstückes entstehen.
Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des
Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche
Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.
Festdarlehen
Langfristiges Darlehen, das am Ende der Laufzeit in einer
Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind
nur die Zinsen zu entrichten. Als sog. Tilgungsersatz werden
häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen,
Rentenversicherungen oder Investmentfonds verwendet.
Flurkarte
Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet.
Diese Karte kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen
und angefordert werden.
Flurstück
Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche,
die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht.
Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken
bestehen.
Forward-Darlehen
Darlehen, mit dem sich der Darlehensnehmer bereits zum heutigen
Zeitpunkt einen Zinssatz für ein Darlehen in der nahen
Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines
Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über
die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese
Form des Darlehens genutzt, wenn die Zinsfestschreibung eines
bestehenden Darlehens erst in 1-3 Jahren ausläuft, aber
aufgrund des derzeit günstigen Zinsniveaus bereits eine
Anschlussfinanzierung gesucht wird (z.B. vorzeitige Kreditablösung
wegen hoher Vorfälligkeitsentschädigung nicht sinnvoll
oder bisher finanzierendes Kreditinstitut mit einer Umschuldung
nicht einverstanden). Für Forward-Darlehen werden je
nach Dauer der "Aufschubzeit" Zuschläge berechnet,
die den Zinssatz erhöhen. Es fallen keine Bereitstellungszinsen
an.
Fremdkapital
Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten
(Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen
oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.
Geldbeschaffungskosten
Kosten, die im Zusammehang mit der Beschaffung von Finanzierungsmitteln
entstehen. Dazu gehören z.B. Bearbeitungskosten, Vermittlerprovisionen,
Gutachterkosten, Notar- und Grundbuchgebühren für
die Eintragung der Grundschuld etc. Von der Bank erhobenen
Kosten werden oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.
Gesamtschuldner
Mehrere Darlehensnehmer haften gemeinschaftlich für einen
Kredit. Jeder Gesamtschuldner ist unabhängig von den
anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei
in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners
frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.
Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse
eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über
die Größe und Nutzungsart des Grundstücks,
über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über
die Eigentumsverhältnisse und welche Lasten und Beschränkungen
auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit berechtigtem Interesse
(z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt
öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben
kann vertraut werden.
Grundbuchauszug
Vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück
bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen
Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert
werden kann.
Grunderwerbsteuer
Steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von bebauten und unbebauten
Grundstücken. Sie beträgt seit dem 01.01.1997 3,5%
des Kaufpreises.
Grundpfandrecht
Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (z.B.
Hypothek, Grundschuld)
Grundschuld
Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück (Grundpfandrecht),
welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen
wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung
gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung
aus dem Grundstück dar.
Grundschuldzins
Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen
werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig
von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den
Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und
im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer
alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i.d.R.
höher eingetragen (meist zwischen 15% und 20%).
Herstellungskosten
Aufwendungen, die mit der Herstellung einer Immobilie in einem
engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen oder die bei der
Erstellung einer Immobilie anfallen. Die Anschaffungs- und
Herstellungskosten beinhalten neben dem Kaufpreis bzw. den
Ausgaben für die Errichtung des Gebäudes auch Nebenkosten
wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision,
Erschließungskosten und Finanzierungskosten.
Hypothek
Dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung an einem
Grundstück. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek
abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Ist
die persönliche Forderung bezahlt, so erlischt auch die
Hypothek. Dies hat dazu geführt, dass heute Hypotheken
weitestgehend von Grundschulden ersetzt wurden (Reduzierung
von Kosten und Arbeitsaufwand).
Konditionen
Als Konditionen bezeichnet man jene Bedingungen, zu denen
ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung
zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der
Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der
Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen.
Die im Individualfall günstigste Finanzierung lässt
sich nur unter Einbeziehung aller Parameter und den sorgfältigen
Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.
Konditionenanpassung
Bei Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für den
folgenden Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Änderungswünsche
des Kunden können zu diesem Zeitpunkt selbstverständlich
berücksichtigt werden (z.B. Höhe des Darlehensbetrages,
Höhe des Tilgungssatzes etc.).
Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der
Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen
Rückzahlung. Die Laufzeit ist einerseits abhängig
vom Tilgungssatz und andererseits abhängig vom Nominalzinssatzes.
Nicht mit der Laufzeit zu verwechseln ist die Dauer der Zinsbindung
(sog. Zinsbindungszeit bzw. Zinsfestschreibung). Diese beschreibt
im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für
den die Zinsen fest vereinbart sind.
Legitimation
Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen
Reisepasses oder Personalausweises legitimieren. Häufig
kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstitutes
die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich
erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen
des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.
Maklerprovision
Provision für die Vermittlung von Immobilien durch einen
Makler. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und
liegt i.d.R. zwischen 3% und 6% zzgl. MwSt.
Muskelhypothek
Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung.
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und
Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten
erbracht wird. Die Höhe der Muskelhypothek wird vielfach
überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand,
der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen
Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.
Nachfinanzierung
Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich
abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet.
Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für
das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase
überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder
aufgenommen werden müssen.
Nebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar- und Grundbuchgebühren
(1,5%) und ggf. Maklerprovision (ab 3,48%). Diese Nebenkosten
dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht
vernachlässigt werden. Laufende Nebenkosten nach Immobilienerwerb
fallen in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an
(z.B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.).
Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Gesamtbelastung
aus der Immobilie zu berücksichtigen
Nebenleistungen
Nebenleistungen sind alle über die Zins- und Tilgungsleistungen
hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers,
wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge
oder Bürgschaftsgebühren.
Negativbescheid
Bescheinigung des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen
mit der Feststellung, dass keine vermögensrechtlichen
Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden
(Neue Bundesländer). Dieser Bescheid muss vor Bestellung
einer Grundschuld meistens vorliegen.
Negativbescheinigung
Gemeinden steht grundsätzlich an allen Grundstücken
ein Vorkaufsrecht zu, welches keiner Eintragung im Grundbuch
bedarf. Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung versichert
die Gemeinde, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder
das Recht nicht ausgeübt wird.
Negativerklärung
Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit
einer relativ geringen Darlehenshöhe (z.B. 10 T€)
Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer,
sein Vermögen nicht durch Veräußerung oder
Belastung seines Grundbesitzes oder durch Bestellung sonstiger
Sicherheiten an Dritte zuungunsten des Kreditgebers zu verändern.
Sie wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.
Nichtabnahmeentschädigung
Werden von einem Kreditinstitut zugesagte Darlehen oder auch
Teilbeträge nicht abgenommen, so entsteht dem Institut
ein Verlust, welcher durch eine entsprechende Entschädigung
(ähnlich der Vorfälligkeitsentschädigung) ausgeglichen
werden muss.
Nießbrauch
Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten
einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der
Immobilie entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht
macht normalerweise eine Immobilie unverwertbar, da es den
Käufer von der Nutzung ausschließen würde.
Nominalzins
Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf
den Nominalbetrag des Darlehens berechnet. Er ist nicht zu
verwechseln mit dem Effektivzins.
Notaranderkonto
Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur
treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto
ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung so lange
die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Der Notar gewährleistet
eine zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).
Prolongation
Verlängerung eines aus der Zinsbindung kommenden Darlehens.
Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen
neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht
statt.
Rangrücktritt
Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch
eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten
eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.
Rangstelle
Gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen Aufschluss
über die Reihenfolge, in der die Gläubiger im Fall
der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös befriedigt werden.
Refinanzierung
Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen ausleihen
zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über
Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger
aus und reicht dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer
weiter.
Restschuld
Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter)
Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld
kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.
Risikolebensversicherung
Reine Todesfallrisikoversicherung, die oftmals als Zusatzsicherheit
für Immobiliendarlehen abgeschlossen wird . Sie sichert
das biologische Risiko des unerwarteten Ablebens des Darlehensnehmers
ab und stellt somit eine sinnvolle Ergänzung bei der
Übernahme größerer Verpflichtungen aus einer
Immobilienfinanzierung dar.
Rückauflassungsvormerkung
Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Rückübertragung
eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung
kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken
der Städte und Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber
beim Kauf des Grundstückes bestimmte Auflagen erteilt,
z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält
der Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der
frühere Eigentümer einen Anspruch auf Rückübertragung.
Rücktritt vom Darlehensvertrag
Einseitge Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung
eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe
für einen möglichen Rücktritt sind z.B., wenn
nachträgliche Informationen bekannt werden, die eine
Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist,
dass die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden
können. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen
den Kreditgeber zum Rücktritt. Der Darlehensgeber kann
eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung)
stellen.
Schätzkosten
Kosten für den Aufwand, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Schufa
Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine
Kreditsicherung
Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten
Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer.
Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur
Verfügung - selbstverständlich unter der strengen
Beachtung des Datenschutzes.
Schuldnertausch
Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft
werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens.
Der Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Gläubigers
(Darlehensgeber) durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende
Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung des Tausches
erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1-2%
der Restschuldsumme.
Schuldübernahme
Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis
aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen
und gleichzeitigen Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in
den bestehenden Darlehensvertrag. Es werden alle Rechten und
Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen. Eine
Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle
Beurkundung eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos
möglich, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers
mindestens so gut oder besser ist als die des bisherigen.
Schuldzinsenabzug
Bei vermieteten Objekten haben Schuldzinsen den Charakter
von Werbungskosten und können daher steuermindernd abgesetzt
werden.
Sondernutzungsrecht
Ausschließliches Nutzungsrecht an einem genau definierten
Teil des gemeinschaftlichen Eigentums für einen bestimmten
Sondereigentümer. Beispiele für Sondernutzungsrechte
sind Kfz-Stellplätze, Gartenanteile und Kellerräume.
Sondertilgung
Zahlung über die vereinbarte regelmäßige Darlehensrate
hinaus. Führt i.d.R. zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit
oder zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate.
Teilauszahlungszuschlag
Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes,
wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen
(z.B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird
Teilungserklärung
Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber
dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück
in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil
das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen
Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden
verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von
eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es
möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu
belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber
welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum
sind.
Tilgung
Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines
Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über
die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit
des Darlehens.
Tilgungsaussetzung
Zahlungen zur Rückführung des Darlehensbetrages
sind nicht vereinbart, lediglich die anfallenden Zinsbeträge
werden dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt (Festdarlehen).
Eine Tilgungsaussetzung wird normalerweise nur vereinbart,
wenn ein Tilgungssurrogat (Tilgungsersatz) vorgesehen ist.
Beispiele für solche Surrogate sind: Abtretung von Ansprüchen
aus Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen
oder Investmentfonds. Diese werden separat bespart und am
Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens
verwendet.
Tilgungsfreie Jahre
Vereinbarung zwischen dem Kreditinstitut und dem Darlehensnehmer,
dass die Tilgung der Darlehensschuld erst nach Ablauf einer
gewissen Zeitspanne nach Auszahlung des Darlehens beginnt
Tilgungsplan
Zeitliche Darstellung des Verlaufes eines Darlehens von dessen
Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung.
Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der
monatlichen Rate, den in der Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil
und über die Restschuld. Die Darstellung ist sowohl auf
monatlicher als auch auf jährlicher Basis möglich.
Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Zinsbindung
exakte Zahlen liefern. Danach werden vielfach gleichbleibende
Zinssätze bis zum Laufzeitende unterstellt. Mit Vereinbarung
einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan
notwendig
Tilgungssurrogat
Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei Tilgungsaussetzung
vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen,
Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.
Tilgungsverrechnung
Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte
Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird.
( z.B. "sofortige Tilgungsverrechnung" - die Zahlung
wird entsprechend dem Eingang sofort mit der Restschuld verrechnet.)
Treuhandzahlung
Eine Treuhandzahlung führt dazu, dass ein Darlehen bereits
valutiert (ausgezahlt) werden kann, bevor alle Auflagen (z.B.
Eintragung der Grundschuld) erfüllt sind. Die Zahlung
erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (sog. Treuhänder,
z.B. Notar) mit der Maßgabe, das Geld an den endgültigen
Empfänger nur weiterzuleiten, wenn alle gestellten Auflagen
erfüllt sind.
Umschuldung
Rückführung oder Prolongation (Verlängerung)
der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme
eines neuen Darlehens
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt,
der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Vorfälligkeitsentschädigung
Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste
bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung
eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen
für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute
besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe
des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit.
Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt,
so können den Kreditinstituten je nach Höhe der
Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste
entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
ausgleichen.
Vorkaufsrecht
Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie
an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen
wird bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein
Vorkaufsrecht wird im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen
eingetragen.
Wegerecht
Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks.
Eine evtl. Wertminderung des Objektes durch dieses Recht ist
individuell zu prüfen.
Wertermittlung
Eine Wertermittlung erfolgt, um den Verkehrs- und den Beleihungswert
einer Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche Verfahren
werden dabei zur Bewertung herangezogen.
Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser erfolgt
die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert
(Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem
Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche
x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).
Der Wert eines Mehrfamilienhaus wird über den Ertragswert
bestimmt. Er errechnet sich aus der Jahresnettomiete.
Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl den Sachwert
als auch den Ertragswert aus. Der Wert der Immobilie wird
dann aus dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet.
Wohnrecht
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung
einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das
Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt
sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung
aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern,
öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Zinsbindungsfrist
(= Zinsfestschreibung) Zeitraum, für den die Zinskonditionen
festgeschrieben sind
Zwangsvollstreckung
Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher
Ansprüche gegenüber einem Schuldner.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung
eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase).
Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital
(z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung
der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst.
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